Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости

Статья опубликована в журнале:  Международный бухгалтерский учет, 2023, Т. 26, № 2, С. 124 – 148

Автор(ы): Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.

Рубрика: Национальные стандарты учета и отчетности

Аннотация

Предмет. В результате активного развития рынка офисной недвижимости возрастает количество различных сделок с ней, при этом возникает необходимость в адекватной оценке ее рыночной стоимости. Одним из распространенных подходов к оценке недвижимости является сравнительный подход, в рамках которого чаще всего используется метод валовых рентных мультипликаторов. Традиционно на практике применяются публикуемые справочные значения мультипликаторов. Однако эти показатели носят общий характер и не учитывают сложившихся реальных конъюнктурных факторов стоимости рынка оцениваемого объекта недвижимости, а также публикуются с большим временным лагом. В результате данный метод позволяет получить лишь очень приближенные значения стоимости того или иного объекта недвижимости.

Цели. Обоснование необходимости использования специальных расчетных значений мультипликаторов, дифференцированных по основным факторам стоимости.

Методология. Проведенное исследование основывалось на верификации рассматриваемых методов оценки офисной недвижимости на базе методов парной и множественной регрессии, а также на теоретических и методических аспектах оценки стоимости офисной недвижимости, в частности – на применении метода валового рентного мультипликатора. Также применялись общенаучные методы познания, эмпирические и экономико-статистические методы, методы научной абстракции, сравнения, классификации, научного обобщения, группировки и графического анализа.

Результаты. Выявлены основные факторы определения стоимости офисной недвижимости, изучены и проанализированы значения стоимости объектов офисной недвижимости по публикуемым мультипликаторам и по различным расчетным видам мультипликаторов, а также проведен сравнительный анализ полученных величин. Акцентировано внимание на том, что стоимость объектов офисной недвижимости, полученная на основе публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов, показывает заниженную оценку. Обоснована необходимость применения более детализированных по факторам стоимости мультипликаторов.

Ключевые слова: офисная недвижимость, валовый рентный мультипликатор, множественная регрессия, рыночная стоимость, справедливая стоимость