Анализ эффективности девелоперских проектов, финансируемых с использованием счетов эскроу

Статья опубликована в журнале: Экономический анализ: теория и практика, 2019, Т. 18, № 8, С. 1464 – 1477

Автор(ы): Коган А.Б., Чаецкий А.А.

Рубрика: Оценка инвестиционных проектов

Аннотация

Предмет. Девелоперские проекты (проекты создания многоквартирных домов), их финансовые характеристики и показатели эффективности.

Цели. Анализ тенденций в сфере девелопмента, обусловленных изменением нормативов – введением обязательного использования счетов эскроу (и кредита банка) при финансировании проекта по договорам участия в долевом строительстве.

Методология. В работе описывается электронная финансовая модель девелоперского проекта. Эта модель отражает специфику организации строительства, ценообразования на первичном рынке недвижимости, современных нормативных требований (в том числе использование счетов эскроу). Используется положение теории финансов, согласно которому девелоперская компания должна получать заданную доходность (свойственную отрасли, скорректированную на риски конкретной фирмы), осуществляя систематическую реализацию своих проектов. Данные проекты являются инвестиционными, что обусловливает использование методов инвестиционного анализа.

Результаты. Сформированы указанные модели, на основе которых выполнены расчеты по реальному объекту наблюдения для двух способов финансирования (с использованием счетов эскроу и без таковых) и двух рыночных ситуаций, формирующих отличающиеся динамики поступлений по девелоперскому проекту.

Выводы. Выявлены парадоксальность (противоречие) оценок эффективности инвестиций (NPV, PI, IRR) и неоднозначность тенденций – введение обязательных счетов эскроу может сыграть как положительную, так и отрицательную роль.

Ключевые слова: девелопер, эффективность, счета эскроу, ценообразование